Lorsqu’il s’agit d’un produit de prêt, on pense généralement à deux choses : combien vais-je obtenir et combien cela va-t-il me coûter?
Ce billet se concentrera sur la partie « combien cela va-t-il me coûter », puisque les taux d’intérêt pour les prêts hypothécaires inversés sont souvent mal compris, surtout lorsqu’on les compare à d’autres solutions de prêt.
Il est important de se rappeler que comparer les taux d’intérêt entre les produits de prêt est une tâche difficile, et souvent non productive, car les produits de prêt et leurs modalités diffèrent à bien des égards.
Alors, comment un emprunteur potentiel peut-il s’y retrouver?
La première distinction cruciale est celle entre le crédit garanti et le crédit non garanti. Par exemple, un prêt hypothécaire inversé est garanti par une habitation (résidence principale), alors qu’une carte de crédit normale n’est pas garantie. Dans le cas d’un prêt garanti, le prêteur peut récupérer des actifs en cas de défaut de l’emprunteur, alors que dans le cas d’un prêt non garanti, ce recours n’est pas possible. Cette différence importante contribue aux taux d’intérêt beaucoup plus élevés des produits non garantis comme les cartes de crédit (de 19 % à 30 %) ou les marges de crédit non garanties (de 7 % à 10 %), car le prêteur assume beaucoup plus de risques et doit compenser ce risque par des intérêts. Cette différence explique également pourquoi les limites des prêts non garantis sont beaucoup plus basses que celles des prêts garantis. En termes bancaires, la probabilité de défaut est plus élevée et la perte en cas de défaut est plus faible.
Comme la gestion du risque joue un rôle important dans la détermination des taux, examinons plus en détail les taux d’un prêt hypothécaire inversé, qui fait partie des prêts garantis.
Au moment de la publication de cet article, les taux des prêts hypothécaires inversés de la Banque Équitable variaient de 6,74 % à 8,79 % selon la durée(cliquez ici pour connaître les taux les plus récents). Le taux courant d’un prêt hypothécaire ordinaire non assuré (p. ex., amorti) est d’environ 4.99% à 7,00%, et dans le cas d'une ligne de crédit garantie, les taux peuvent commencer à environ 7,70%. En plus d’offrir des prêts hypothécaires assurés de premier rang, des prêteurs comme la Banque Équitable offrent également des prêts hypothécaires non traditionnels, dont les taux d’intérêt annuels se situent entre 6,34 % et 7.14 % (avec des frais initiaux de 1 %). Les prêts hypothécaires privés, un autre type de prêt courant, commencent souvent à un taux d’environ 7 % et peuvent aller bien au-delà. Les prêts hypothécaires privés sont généralement assortis de frais initiaux – au minimum de 2 % du montant du prêt – qui peuvent nécessiter le paiement d’intérêts annuels.
Comme vous l’avez remarqué, les taux de prêt varient considérablement. Explorons davantage le sujet du risque pour comprendre pourquoi.
La structure de ces produits diffère également d’un prêt hypothécaire inversé. Avec les prêts hypothécaires ordinaires et les marges de crédit hypothécaires, les emprunteurs font des paiements réguliers, qui représentent le remboursement des intérêts et du capital (certaines marges de crédit hypothécaires exigent souvent des paiements d’intérêts uniquement). Parce qu’un prêt hypothécaire inversé n’exige pas de paiements réguliers, le prêteur de prêt hypothécaire inversé attend souvent des années pour que son capital et ses intérêts soient remboursés. Pour obtenir un autre point de vue à ce sujet, consultez l’article de Rob Carrick dans le Globe and Mail (ice) dans lequel il aborde les difficultés que certains emprunteurs âgés éprouvent avec les marges de crédit hypothécaire et la hausse des taux d’intérêt. .
Comme vous pouvez l’imaginer, le fait de prêter de l’argent pour un nombre d’années indéfini sans aucun remboursement prévu comporte un risque plus important pour le prêteur, ce qui se traduit par un taux d’intérêt plus élevé pour l’emprunteur. L’avantage pour les emprunteurs, bien sûr, c’est d’avoir accès à de l’argent libre d’impôt, sans avoir à faire des paiements réguliers.
Étant donné qu’un prêt hypothécaire inversé a un taux d’intérêt plus élevé en raison du risque plus élevé pour le prêteur, on se demande parfois pourquoi le rapport prêt-valeur (RPV) de la Banque Équitable – le montant d’argent que la banque est prête à prêter en proportion de la valeur de la propriété – semble si faible. Les gens se demandent parfois s’il y a vraiment un risque pour la banque, alors que le RPV n’est pas particulièrement élevé. En un mot, oui, il y a un risque, en raison de facteurs incontrôlables comme les cycles immobiliers, l’inflation et la durée pendant laquelle le prêt hypothécaire inversé du client est en cours (puisque les prêts hypothécaires inversés n’ont pas de date d’échéance). Le scénario suivant illustre les facteurs en jeu :
Une emprunteuse prend un prêt hypothécaire inversé de la Banque Équitable de 196 000 $ à l’âge de 73 ans sur sa maison de 700 000 $ à Mississauga (Ontario). L’emprunteuse est en bonne santé et choisit de rester dans la maison pendant 20 ans avant de vendre. Comme son budget est serré, elle ne fait aucun paiement de capital ou d’intérêt sur la période de 20 ans. Pendant cette période, le marché de l’immobilier dans son quartier de Mississauga non seulement ralentit, mais ne prend pas de valeur. Les taux d’intérêt augmentent également légèrement à chaque période de révision des taux**. Au moment de la vente après 20 ans, la propriété est vendue pour 700 000 $, et la valeur du capital et des intérêts du prêt est de 738 640 $ – autrement dit, il y a un manque à gagner de 38 640 $. La Banque Équitable assume ce déficit, car l’emprunteuse ne devra jamais plus que la juste valeur marchande de la propriété, plus le coût de vente, à la Banque Équitable. Ce point – le fait que l’emprunteuse ne doive jamais plus que la juste valeur de sa propriété – est une caractéristique importante des prêts hypothécaires inversés canadiens. Vous pouvez essayer différents scénarios en utilisant le calculateur de prêt hypothécaire inversé de la Banque Équitable.
Bien que le scénario ci-dessus soit improbable, il illustre le niveau de risque assumé par le prêteur. Comme ce scénario pourrait se produire sur un important portefeuille de prêts présentant des facteurs de marché similaires (contrairement au scénario isolé dans l’exemple ci-dessus), le risque pourrait être amplifié.
Pour mieux comprendre comment les banques arrivent aux taux d’intérêt qu’elles exigent pour les prêts hypothécaires inversés, il est également nécessaire d’inclure les coûts de la Banque. La banque recueille des fonds auprès de ses déposants afin d’offrir des produits de prêt. Pour attirer plus de dépôts, elle offre des intérêts à ses clients.
À titre d’exemple, la Banque EQ, la branche numérique de la Banque Équitable, propose un compte d’épargne qui offre 4,00 % d’intérêt quotidien* à ses clients, ce qui, au bout du compte, représente un coût pour la Banque. Les institutions financières engagent également des dépenses liées au coût de l’examen des demandes, de la technologie, du service d’un prêt hypothécaire pendant toute sa durée de vie et de l’indemnisation des professionnels des prêts hypothécaires pour avoir aidé à organiser l’hypothèque.
Maintenant que nous connaissons le contexte dans lequel s’inscrivent les taux des prêts hypothécaires inversés, il est plus facile de comprendre que les prêts – ou tous les prêts hypothécaires d’ailleurs – ne sont pas tous égaux. Le mieux est de comparer des prêts aux conditions similaires accordés par des prêteurs respectables. Les prêteurs responsables, et plus précisément les banques canadiennes de l’annexe I comme la Banque Équitable, sont réglementés pour s’assurer qu’ils opèrent de manière professionnelle et qu’ils peuvent résister à la volatilité économique, afin que les emprunteurs et le public canadien ne soient pas mis en danger.
La Banque Équitable a une vision à long terme, ce qui influe sur la manière dont les prêts sont accordés et tarifés.
Pour l’emprunteur potentiel que vous êtes, savoir, c’est pouvoir. Mieux vous comprendrez le processus, mieux vous serez en mesure de déterminer si un prêt hypothécaire inversé répond à vos besoins financiers.
*Les intérêts sont calculés quotidiennement sur le solde de clôture total et versés mensuellement. Pour la Carte Banque EQ, les intérêts sont versés dans le Compte Courant lié. Il s’agit de taux annuels pouvant être modifiés sans préavis. Pour le Compte Courant, le Compte Conjoint et la Carte Banque EQ, le taux d’intérêt de base actuel est de 2,50 % (le « taux de base »). Les clients qui ajoutent et maintiennent des dépôts directs récurrents admissibles d’au moins 500 $ par mois pour un Compte Courant ou un Compte Conjoint sont admissibles à un taux d’intérêt majoré de 4,0 % (le taux de base plus 1,5 %) pour les comptes admissibles (Compte Courant, Compte Conjoint et solde de la Carte Banque EQ) pour une période maximale de 12 mois consécutifs. Des conditions s’appliquent. Pour en savoir plus, veuillez consulter les modalités de l’offre de prime d’intérêt de la Banque EQ.
** EQB offre des taux d’intérêt fixes et variables sur ses prêts hypothécaires inversés. Les clients choisissent des périodes de révision des taux d’intérêt d’un à cinq ans qui déterminent le moment où le taux d’intérêt actuel est mis à jour. Parler à un professionnel des prêts hypothécaire pour en savoir plus sur la façon dont une réinitialisation inversée du taux d’intérêt hypothécaire diffère d’une durée hypothécaire standard.